נדלן בגרמניה ורכישת נכסים מניבים

בשנים האחרונות אנו עדים לרכישות נדל"ן מניב, שמבצעות חברות ישראליות בגרמניה בהיקפים של מאות מיליוני אירו. די לעיין בעסקאות של חברות ציבוריות, כמו סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ, אשטרום נכסים בע"מ, א.לוי בע"מ, אלקטרה נדל"ן בע"מ, אספן אחזקות בע"מ, דלק נדל"ן בע"מ וכדומה, כדי לעמוד על היקף הרכישות העצום של חברות מישראל.

מה כדאי לדעת לפני רכישת נדלן בגרמניה

תנאי השוק בגרמניה קורצים למשקיע הישראלי, רב התעוזה והמעוף. הנתח המרשים שנותר למשקיע בין החזר ההלוואה והריבית ובין דמי השכירות, היציבות השלטונית, התשואה הגבוהה על מחיר הרכישה ו/או על ההון העצמי, הכללים המשפטיים הברורים, האופי הגרמני של תשלום במועד ושכירות לטווח ארוך, הכלכלה החזקה, אפשרויות המינוף, תנאי ההלוואה שברובם הם NON RECOURSE , מיקומה הגיאוגרפי של גרמניה, גודלו המצומצם של השוק בישראל וכדומה, הביאו לגלי רכישות גדולים מאוד שביצעו חברות בורסאיות ואנשים פרטיים מישראל בגרמניה.

השוק של ייזום עסקאות נדלן בגרמניה פרוץ מאד ורבים העוסקים בו אינם מודעים לקשיים הרבים של המשקיע. הרבה מאד משקיעים, חברות קטנות או ענקיות, אנשים פרטים או גופים ציבוריים, השקיעו הון רב מבלי להצליח לכרות הסכם מכר או להביא לידי ביצוע את הסכם המכר.

הטעם הראשון לכך הוא קודם כל חוסר מקצועיותו של המתווך או אי בקיאותו בחוק הגרמני ובתחום הנדלן בגרמניה. באין מקורות מידע ובשאיפה לתגמול גבוה, קל ומהיר, סורקים המתווכים את האינטרנט, דולים ממנו עסקאות ומציעים אותם למשקיע. על חלק ניכר מעסקאות אלו אבד הקלח מזמן. מתווכים אחדים יוצרים קשרים עם מתווכים מקומיים בגרמניה. אלו מקבלים את נתוני הנכס ממתווכים מקומיים אחרים. בהרבה מאד מקרים, בשרשרת המתווכים הזו, באחת החוליות, עובר הנכס "שיפורים", כך שהמשקיע בארץ מקבל הצעה לרכישת נכס בגרמניה, שנתוניו אינם משקפים את המציאות. אם כבר העסקה אותנטית והמשקיע חתם עם המוכר על זיכרון דברים, לעיתים תכופות, חווים המשקיעים מהארץ את שלא נהוג כאן: המוכר מכר את הנכס לאדם אחר, על אף זיכרון הדברים.

כדאי להיעזר בנוטריון ועו"ד בביצוע הרכישה

בניגוד לארץ, הסכם לרכישת נדלן בגרמניה, ייכנס לתוקף רק אם הוא נעשה בפני נוטריון, ולכן לזיכרון דברים ללא אישור נוטריוני, אין עקרונית כל תוקף מחייב כלפי המוכר. מאחר שעלויות נוטריון בגרמניה הם משמעותיות, רבים מהמשקיעים מסתפקים במכתב כוונות בלבד מצד המוכר, תוך נכונות לסכן את הוצאות עורכי הדין לבדיקת נאותות, אם לא תתבצע עסקה.

במקרים לא מעטים, ביצעו עורכי הדין בדיקת נאותות ואז התברר, כי נתוני הנכס אינם כפי שמסר המוכר. אם כבר צלח המשקיע את מסכת המכשולים הזו, שלא יופתע, שסיכומיו עם הבנק המלווה בתחילת העסקה אינם יוצאים לפועל, משום שהבנק דורש תנאים נוספים או החליט לשנות את תנאי המימון. אין פלא, אם כך, שמסיבות אלו ואחרות, הוציאו משקיעים מאות אלפי אירו לריק לרכישת נדל"ן מניב בגרמניה.

בכל הקשור לנדלן בגרמניה - המשרד שלנו עומד לשירותכם

פעילות משרד עו"ד ד"ר יובל חן בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן בגרמניה נחלקות ל-3: הראשונה היא ביצוע בדיקות נאותות (Deu Dilligence) בשיתוף עם עורכי דין גרמניים. במסגרת בדיקה זו, ייבחנו תנאי העסקה, נתוני הנכס, רישומיו, שעבודים וכדומה וייערך דו"ח מקיף ומעמיק על הנכס.

השנייה היא הסדרת מימון לרכישת נכסים מניבים בגרמניה בהיקפים של מינימום 5 מיליון אירו לעסקה. לצורך כך, יאתר עו"ד ד"ר יובל חן בנק גרמני מתאים או מוסדות כספיים בגרמניה ומחוצה לה, ינהל עימם מו"מ על תנאי הלוואה ומימון וינסה לצמצם פערים מול דרישות הבנק ושאיפות הלווה.

פעילות נוספת חשובה מאוד של משרד עוה"ד ונוטריון ד"ר יובל חן, היא ייזום עסקאות נדל"ן, תוך איתור הנכס, מו"מ עם המוכר ובדיקה ראשונית של מסמכי הנכס העיקריים, על מנת לאמת את נתוני הנכס, כפי שתיאר המוכר.

המשרד פועל אך ורק עבור הרוכש, וממנו בלבד מבקש המשרד גמול. עד עתה רקם המשרד עסקאות נדל"ן רבות בין מוכרים בגרמניה לבין חברות בת של חברות ציבוריות בארץ, ואנשים פרטיים מהארץ ומאנגליה לבין מוכרים גרמניים.