רכישת דירה בברלין

 
 
בשנים האחרונות הופכת רכישת דירה בברלין ליעד השקעה מועדף על הישראלי הממוצע. מחירי הדירות הזולים יחסית לאירופה, קל וחומר לישראל, מיקום העיר ומיתוגה, הכלכלה החזקה, תנאי ההלוואות הנוחים ופוטנציאל העלייה במחיר ובשכר הדירה, אל מול הריביות הנמוכות המתקבלות בפיקדונות בבנקים בארץ, מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל והקשחת תנאי המימון לרכישת דירה להשקעה בישראל, דוחפים יותר ויותר ישראלים, לרכוש דירה בעיר הבירה הגרמנית. מחיר דירה ממוצעת בברלין הוא כ 1200,000 עד 130,0000 אירו והוא נמוך יותר ממחיר ממוצע של דירה בפראג, קל וחומר מערים כמו רומא, לונדון או פאריס. ישראלים, שעיקר עיסוקם הוא נדל"ן מניב, רוכשים בברלין בנינים שלמים, משפצים אותם ומוכרים דירות או ממשיכים להחזיק בהם. ההערכה היא שעד עתה אלפי דירות להשקעה נרכשו בברלין ע"י ישראלים ועוד אלפי דירות נרכשו ע"י חברות נדל"ן הנסחרות בבורסה.

לאחרונה מסתמנת מגמה של ביקושים ממשקיעים יוונים, איטלקים או ספרדים לרכישת דירות בברלין. הללו חוששים מאי היציבות הכלכלית בארצם ורואים ברכישת דירה בברלין, השקעה סולידית, אשר תשביח עצמה עם הזמן, לאור מחירי הדיור הנמוכים בהשוואה לערים דומות באירופה.
 
תיאור העיר
 
ברלין היא ניו יורק של אירופה. במטרופולין חיים כ 3.5 מיליון תושבים ומפאת ההגירה החיובית נרשם גם גידול קבוע באוכלוסייתה. לצד לונדון ופאריס, ברלין היא אחת מהערים הגדולות באירופה מבחינת מספר תושביה. העיר מאופיינת ברוח צעירה ורוב תושביה צעירים. בעיר מאות אלפי בתי קפה ומקומות בילוי. ברלין מחולקת לרבעים. נכון לעת הנוכחית, אין כל הבדל בין מזרח או מערב ברלין. למעשה, רבעים במזרח ברלין כמו רובע ה MITTE וה PRENZLAUER BERG מבוקשים מאד ומחירי הנדל"ן שם הם בהתאם לביקוש.
קליק על תמונה לקבל תמונה בגודל טבעי. ולאחר מכן קליק ימני . העתק. אחר כך קליק בשטח דף , קליק ימני והדבק.
 
היכן רוכשים בברלין?
 
הפרמטר החשוב ביותר אולי לבדיקת פוטנציאל ואיכות נכס, הוא עניין מיקומו. ככל שעסקינן ברוכשים של דירות בודדות או בנינים בודדים ולא של מקבצי דיור, קיימת היום העדפה ברורה לרכישת דירות מגורים בכל המחוזות הסובבים את רובעי ה TIERGARDEN וה MITTE וכאלו שנושקים לרובע KREUZBERG. רבעים אלו תוססים, גדושים בבתי קפה ואטרקציות תרבות ופנאי ומטבע הדברים מהווים מקום משיכה. הביקוש לרכישה ולהשכרה של דירות באזורים אלו הוא רב.

יחד עם זאת, בהחלט ייתכן, כי בעוד מספר שנים, יהיו אזורים נוספים בברלין המוקד החם לביקושים. כך למשל, ברובע ה MITTE היו עודפי היצע שנמשכו שנים לאחר נפילת החומה. היום רובע זה מבוקש מאד.
 
מה רוכשים?
 
לצד סוגיית מיקום הנכס, השאלה מה רוכשים, היא תמיד שאלת מפתח בהשקעה, בוודאי בשעה שעסקינן בהשקעה של סכומים לא מבוטלים ע"י אנשים מהשורה. לאחר שהוחלט להשקיע בברלין בנדל"ן מניב בצורה של רכישת דירה מושכרת וקיימת, יש לשאול, האם לרכוש דירה אחת גדולה או 2 קטנות, בקומה עליונה או בקומה תחתונה. לעולם אין תשובות חד משמעיות לשאלות מסוג זה. התשובה היא תמיד לפי נסיבות העניין ואופי כל נכס.

היתרון ברכישה של דירה אחת גדולה יכול להיות גם החיסרון. כך למשל, דירה אחת טומנת בחובה מגע עם שוכר אחד בלבד. מנגד, בעת חילוקי דעות עם השוכר עד כדי הפסקה בתשלומי השכירות, אין נכס נוסף המניב שכירות, בבחינת "כל הביצים בסל אחד". דירה גדולה ניתנת פיזית לפיצול לעיתים תכופות יותר, מאשר דירה קטנה. הפיצול מקנה, על פי רוב, תשואה כמעט כפולה. יחד עם זאת, יש להסיר חסמים משפטיים ובירוקרטים, הנובעים מהפיצול וכן יש לקחת בחשבון את עלויות הפיצול.

בהרבה מאד בנינים בברלין, וליתר דיוק ברוב הבניינים, אין מעלית. לעיתים תכופות מאד, בקומת הקרקע של הבניין מתנהלים מספר עסקים, החל מסופרמרקט, דרך בית קפה, משרדים ועד מוסך. הקומות הנמוכות עלולות להיות חשופות יותר מהקומות העליונות למפגעי העסקים בקומת הקרקע, כגון ריחות ורעש. מנגד, בהעדר מעלית נגישותן לדייר קשה הרבה יותר.
 
ממי רוכשים?
 
לכאורה, אין כל משמעות ממי רוכשים דירה בברלין ומה זהות המוכר. זה בוודאי נכון בעת שההשקעה היא רכישת בניין ויותר. ברם, בעת האחרונה אנשי נדל"ן ישראלים, הבקיאים ומנוסים בשוק הנדל"ן בברלין, מוכרים דירות בודדות בבניינים שבבעלותם ומציעים "עסקת חבילה" הכוללת ליווי משפטי עד רישום הזכויות, השגת משכנתא וניהול. אחרים מארגנים קבוצות רכישה, אשר החברים בה רוכשים יחדיו את הבניין. מוכרים נוספים מציעים רכישת מניות בחברה, אשר בבעלותה הבניין. אין ספק, שקיים יתרון רב לרכישה מגוף ישראלי. אין קשיי תקשורת או הבדלי תרבות, לעיתים תכופות חוסך הקונה עלויות תיווך ויש לו כתובת נגישה יותר לחזור אליה, מאשר למוכר גרמני. יתרון הרכישה ממוכר ישראלי בא לידי ביטוי רב, אם חברת הניהול של הבניין בגרמניה נשלטת ע"י המוכר בישראל או מי מטעמו.
 
מחירים ועליית מחירים
 
בהודעה לעיתונות מיום 18.04.2012 קובע "המכון הגרמני למחקר כלכלי" (DIW):
"העליות התלולות לאחרונה בשכר דירה ובמחיר של דירה בברלין מהוות רק התאמה לרמת מחירים בערים דומות ואינן מלמדות על בועה. מיוני 2011 עד מרץ 2012 עלו דמי השכירות לשוכר חדש ב 8% ומחירי הדירות ב 12%. בפריסה לשנה עסקינן בעלויות של 10% ו 15% בהתאמה. עליית המחירים היא אמנם תלולה, אבל משום שמחיר ממוצע של 2100 אירו לממ"ר לרכישת דירה נחשב עדין נמוך ותקופה ארוכה הייתה הקפאת מחירים, לא ניתן לדבר על בועה במחירי הדיור בברלין"

עפ"י אתר האינטרנט IMMOBILIENSCAUT24, הנחשב לאתר הפופולרי לנדל"ן בגרמניה, מחיר דירה ברובע KREUZBERG עלה ב 16.5% משנת 2010 לסך של 3119 אירו וברובע ה MITTE  ב 11.9% ל 3932 אירו בשנת 2011.
 
השוואת מחירים לערים אחרות באירופה
 
בכתבה מיום 5.10.2012 קובע העיתון הכלכלי באוסטריה (WIRTSCHAFTSBLATT) כי מחיר של 7000 אירו לממ"ר עבור רכישת דירה בפאריס או לונדון הוא מחיר מקובל. הכתבה מציינת את עליית המחירים בברלין ואת הביקוש הגואה לרכישת דירה במזרח ברלין. עפ"י כתבה זו, מחיר דירה ממוצעת בברלין יכול להגיע גם ל 3500 אירו לממ"ר.
 
תנאי מימון
 
גם רוכש דירה שאינו אזרח או תושב גרמני רשאי לקבל מהבנקים המקומיים משכנתא. אין כל מניעה חוקית לכך. אף על פי שתושבות זרה מהווה בטוחה רעועה יותר לבנק מאשר תושבות מקומית, הבנקים בגרמניה לא נמנעים להעניק הלוואות לרכישת דירות גם לתושבים זרים. תנאי המשכנתא שונים מדירה לדירה ומבנק לבנק. ניתן אבל לקבוע, כי מסגרת ההלוואה תנוע בטווח של 50% ועד 70%, כפוף לשכירות שהדירה מניבה, למיקומה ומצבה. תקופת ההלוואה, כמו שאר תנאי ההלוואה, כפופה למו"מ עם הבנק והיא יכולה להתפרס גם על 20 שנה. בדרך כלל תחולק תקופת ההלוואה לשתי תקופות קצובות, כאשר התקופה השניה היא אופציה ללווה, אם להמשיך עם הבנק או לתור אחר מקור הלוואה אחר. הריבית המקובלת היום לרכישת דירה בברלין היא  כ. 3.1% לתקופה של 8 – 10 שנים.
 
הגבלות משפטיות לרכישת דירת מגורים
 
אין כל מניעה חוקית שאזרח זר ירכוש נכס מקרקעין מכל סוג ברחבי גרמניה. כל עסקת נדל"ן בגרמניה חייבת שתחתם בפני נוטריון מקומי, אחרת אין לה כל תוקף משפטי.

בעת רכישת דירה מושכרת, מקנה החוק הגרמני לשוכר הדירה אופציה לרכישת הדירה. תקופת האופציה היא חודשיים מיום שקיבל השוכר את הודעת הנוטריון בדבר זכותו לרכוש את הדירה. להודעת הנוטריון יצורף העתק הסכם המכר. היה והשוכר מחליט לעשות שימוש בזכות המוקנית לו, הוא נכנס לנעלי הרוכש, בדיוק באותם התנאים של הרוכש המקורי. במקרה כזה, מתבטל הסכם המכר עם הרוכש המקורי.
 
הרכישה עצמה
 
כאמור כל עסקת נדל"ן בגרמניה, חייבת להיערך בפני נוטריון. נוטריון העסקה איננו עורך הדין של מי מהצדדים, אלא הוא זה שמבצע את כל הסכמות הצדדים, כפי שבאו לביטוי בהסכם המכר.

הנחה שגויה של קונים בתחילת העסקה לגבי תנאיה המסחריים, עלולה להביא למפח נפש לאחר קבלת החזקה בנכס. קונה שלא ייוועץ באנשי מקצוע עלול לרכוש נכס, אשר במציאות לא ישקף את הקלקולציות שהוא ערך.

טעות שחוזרת ונשנית היא עריכת חישוב תשואה עפ"י נתוני שכירות שגויים. דמי השכירות הכוללים, המתקבלים מהשכרת נכס בגרמניה, מורכבים מדמי השכירות "נטו", מסכומים שמשלם השוכר כמקדמה עבור הוצאות שוטפות, כגון חימום או חשמל ולבסוף מהשכירות "נטו נטו", שהיא השכירות אשר מניבה הדירה בניכוי הוצאות קבועות שחלות על בעל הדירה ולא ניתן לגלגל אותם על השוכר, כגון דמי ניהול, ביטוח ותשלומי ועד בית. קונים רבים מחשבים את כדאיות העסקה על פי דמי השכירות הכוללים, נתון שהוא שגוי לחלוטין.

ישראלי רכש דירה בברלין בתשואה מסיימת, בהתאם למצגים שקיבל. לאחר הרכישה הוא נדרש לשלם תשלומי וועד בית, ביטוח וניהול. סכומים אלו הפחיתו לו את התשואה. משקיע אחר נדרש לאחר הרכישה להשתתף עם שאר בעלי הדירות בתשלום אלפי אירו עבור התקנת מעלית בבניין. כל טענותיו נדחו על הסף, בנימוק שקיימת החלטת וועד בית. מאחר וההחלטה התקבלה כדין לפני הרכישה, הוא נכנס לנעלי המוכר ולכן החלטת וועד הבית מחייבת אותו. משקיע נוסף רכש דירה מושכרת. לאחר הרכישה התברר לו, שהוא מנוע מלהעלות את שכר הדירה, מאחר והשכירות בדירה מוגנת והשוכר הוא המדינה, אשר מעמידה את הדירה לשוכר שהוא במצב סוציאלי נמוך ולכן מקבל סיוע בדיור מהמדינה. 
רוכש אחר חתם על הסכם רכישה, אולם לבסוף החליט הבנק המממן לא להעניק הלוואה. מאחר ומסמכי ההלוואה לא היו חתומים ע"י הבנק, טענת הרוכש נגד הבנק לא התקבלה.
 
הוצאות רכישה
 
הוצאות לרכישת דירת מגורים בברלין הן כדלקמן:
מס רכישה: 5%
נוטריון: 1%-1.5% מערך הדירה, תלוי בפעולות שמבצע הנוטריון
עו"ד: בהתאם לסיכום. נהוג לגבות לפי שעות או לפי אחוזים מערך העסקה.
תיווך: 3% עד 7% מערך העסקה.
אגרות רישום: מאות ועד אלפי אירו. לדירה ממוצעת, יסתכמו האגרות בעשרות עד מאות אירו בודדות.
 
מס על שכירות ובמכירה
 
אזרח גרמני פטור ממס על דמי שכירות שנתיים עד לסך של 8,054 יורו. זר משלם מס שעשוי להגיע עד 16%, אולם כל ההוצאות שקשורות בדירה כגון, פחת, משכנתא, דמי ניהול, תיקונים, ביטוחים והוצאות נוספות מוכרות לו וניתנות לקיזוז. בתוצאה הסופית, המס אשר משולם על השכירות מגיע ברוב המקרים ל 0%.
במכירה אין הבדל בין מקומי לזר. מס בגין רווח על המכירה עשוי להגיע עד ל20%. כעבור 10 שנים מיום הרכישה יש פטור מלא על מס מרווחי המכירה, גם אם מוכרים מספר דירות בו זמנית.
 
יחסים שוכר/משכיר
 
מאחר ורוב הדירות בגרמניה אינן בבעלות, אלא בשכירות, מגונן המחוקק הגרמני על השוכר. ההגנה היא בעיקר בסוגיית שכר הדירה וטווח השכירות.
בניגוד לישראל, דמי שכירות של דירה מפוקחים וכפופים לאינדקס של הרשות המקומית לפי מיקום הדירה. משכיר דירה רשאי לדרוש את סכום המקסימום המעוגן באינדקס המקומי.  עקרונית, הוא רשאי לעלות את השכירות בכל 3 שנים עד לסך כולל של 20%, כאשר התקרה היא האינדקס המקומי.

נדבך נוסף בהגנה של החוק הגרמני על השוכר הוא האיסור על הגבלת תקופת השכירות. כלומר, סעיף בחוזה שכירות לדירה בגרמניה, המגביל את תקופת השכירות יהיה בטל ומבוטל והחוזה יפורש, כאילו תקופת השכירות אינה מוגבלת. חריג לכלל זה חל, בעת שהמשכיר מנמק את הסיבה להגבלת תקופת השכירות. סיבה המוכרת ע"י החוק הגרמני היא, שהמשכיר זקוק לדירה לשימוש שלו או של בני משפחתו.

עקרונית, מתיר החוק הגרמני לגלגל כמעט את כל ההוצאות השוטפות של הדירה, כמו מים, חשמל, ארנונה, גז וכדומה, על השוכר. ברם, הוצאות בגין דמי ניהול, ביטוחים מסוימים ותשלומי "וועד בית" או "דמי דיור", אוסר החוק הגרמני להטיל על השוכר ובהוצאות אלו יישא בעל הנכס.

קיימים תשלומים הנגבים ישירות מבעל הנכס, כמו ארנונה. מבחינת הרשויות, החייב בארנונה הוא בעל הדירה. אם בעל הדירה מגלגל חיוב זה על השוכר או לאו, אין זה מעניינה של הרשות המקומית. תשלום הארנונה בברלין הוא כל 3 חודשים מראש. בד"כ גובה חברת הניהול את הארנונה מבעל הדירה, בהתאם לשומה המתקבלת, ואז מחייבת את השוכר בתשלום הארנונה חודש בחודשו.
ניהול הנכס

קונים ישראלים רבים מוטרדים בטרם הרכישה מסוגיית ניהול הדירה, הכוללת גביית התשלומים, מגעים עם השוכר, תיקונים וכדומה. למעשה, סוגיה זו היא החוליה הפשוטה ביותר בשיקול של כדאיות ההשקעה. כמעט כל בניין דירות בגרמניה מנוהל ע"י חברת ניהול חיצונית. תפקידה של חברה זו הוא לגבות שכירות, לבצע תיקונים, לנקוט בהליכים משפטיים נגד שוכרים ולהגיש דוחו"ת תקופתיים למשכיר. העלויות החודשיות עבור ניהול בניין דירות בברלין נאמדות בסך של כ 25-35 אירו לחודש. חברת הניהול אמורה להיות בקשר עם המשכיר ובעל הדירה ולקבל ממנו הנחיות מתאימות. היא חוסכת לבעל הדירה זמן רב והתעסקות עם השוכר. חלק ממוכרי הדירות אף הרחיקו לכת ומציעים לקונה הישראלי שירותי ניהול מישראל, כך שחברת הניהול המקומית תקבל הוראות מבעל הדירה באמצעות המוכר או מי מטעמו. כך נחסך לקונה הישראלי ההתעסקות בטיפול בדירה ובמגעים עם השוכר.
 
לסיכום
 
למרות העליות התלולות במחירי הדירות בברלין, היא עדין נחשבת לזולה ביחס לערים אחרות מרכזיות באירופה. אלפי ישראלים שרכשו בשנים האחרונות דירות בברלין נהנו מעליית ערך של עשרות ובחלק מהמקרים גם של מאות אחוזים. הביקוש הרב לדירות ולשכירות בברלין, תנאי המימון הנוחים, גודלה ומיתוגה של העיר ופוטנציאל ההשבחה שלה, מהווים אלמנטים, אשר יש בהם לעודד רכישה של דירה בברלין. ממומלץ שהרכישה תתבצע בליווי אנשי מקצוע.[1]
 
ד"ר יובל חן
עו"ד ונוטריון
 
*** אין במאמר זה משום ייעוץ משפטי כלשהו. האמור במאמר לא מתייחס למקרה ספציפי כלשהו. המאמר אינו מהווה המלצה לרכישת דירה ולא מלמד על כדאיות כלשהי בעסקה כלשהי. הוא לא בהכרח שלם, נכון ומקיף.
 
 
בחזרה למעלה
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
משרד - נהריה:
הרצל 75, ת"ד 12026, נהריה, 22102
טל': 9929990 – 04 | פקס: 9929989 - 04
 
 
 
משרד - תל אביב: 
בניין המוזיאון, רחוב ברקוביץ 4, תל אביב, 64238
טל': 6963270 - 03 | פקס: 6090366 - 03
 
 
 
 
יצירת קשר
 
השדות המסומנים ב- * הם שדות חובה
 
 
* שם:
 
  טלפון:
 
* אימייל:
 
* קוד:
Capcha