Büro - Nahariya: 04-9929990
Büro - Tel Aviv: 03-6963270
 
phone number
 
 
 
 
Dr. Yuval Hen
 
 
 
 
 
 
 

Kauf einer Wohnung in Berlin

Wohnungen in Berlin - Kauf einer Wohnung in Berlin

 
Deutscher Pass und deutsche Staatsbürgerschaft - das ist, wie man die Europäische Union sich einschließt
 
In den letzten Jahren wurde der Kauf einer Wohnung in Berlin zu einer bevorzugten Investitionsoption für den durchschnittlichen Israeli.

Die Wohnkosten, die im europäischen Vergleich relativ niedrig sind, in der israelischen Begriffe geschweige denn, die Lage der Stadt und die Markenbildung, die starke Wirtschaft, die bequemen Darlehensbedingungen und das Potenzial für Preisverleih Anstieg im Vergleich zu den niedrigen Zinsen erhalten aus Bankeinlagen in Israel, die hohen Immobilienpreise in Israel und die Verschärfung der Finanzierungsbedingungen für den Kauf einer Wohnung für Investitionen in Israel, fahren mehr und mehr Israelis, eine Wohnung in der deutschen Hauptstadt zu kaufen.
 
Der Preis für eine durchschnittliche Wohnung in Berlin ist etwa 1200.000 bis 130,0000 Euro, der niedriger ist als der Durchschnittspreis einer Wohnung in Prag, geschweige denn Städte wie Rom, London oder Paris. Israelis, deren Haupttätigkeit ist, den Kauf ganzer Gebäude in Berlin, sie zu renovieren und Verkauf von Wohnungen oder sie weiterhin zu behalte. Es wird geschätzt, dass bis jetzt Tausende von Wohnungen für Investitionen von Israelis in Berlin erworben wurden und Tausende von Wohnungen von börsennotierten Immobilienunternehmen gekauft wurden.

Vor kurzem wurde eine Entwicklung der Nachfrage begonnen, unter den griechischen, italienischen oder spanischen Investoren versuchen, Wohnungen in Berlin zu kaufen. Sie fürchten die wirtschaftliche Instabilität in ihrem Heimatland und der Kauf einer Wohnung in Berlin ist eine solide Investition, die sich besser im Laufe der Zeit wegen der niedrigen Immobilienpreise im Vergleich zu ähnlichen Städten in Europa werden.

Vor der Planung, um Wohnungen in Berlin zu kaufen - eine kleine Beschreibung der Stadt

Berlin ist das New York Europas
.Das Stadtgebiet ist die Heimat von rund 3,5 Millionen Einwohnern und aufgrund seiner positiven Wanderungszahlen gibt es eine konstante Erhöhung in ihrer Bevölkerung.
Neben London und Paris ist Berlin eine der größten Städte Europas in Bezug auf die Bevölkerung.
Die Stadt ist von ihrem jugendlichen Geist gekennzeichnet und der größere Teil der Bevölkerung ist jung.
Die Stadt beherbergt Hunderte von Tausenden von Cafés und Unterhaltungsmöglichkeiten.
Berlin ist in Viertel unterteilt. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt gibt es keinen Unterschied zwischen Ost und West-Berlin. In der Tat sind Ostberliner Viertel, wie der Bezirk Mitte und Prenzlauer Berg sehr beliebt und die Immobilienpreise dort auf die Nachfrage abhängen.

Wo sollte man eine Wohnung in Berlin kaufen?

Neben dem Aspekt der Lage des Grundstücks, ist die Frage -was sollte man kaufen - immer die zentrale Frage der Investitionen, vor allem, wenn wir mit einem Investitionsvolumen von beträchtliche Summen von gewöhnlichen Menschen zu tun haben. Nachdem eine Entscheidung getroffen wurde, in Berlin in Form von Kauf einer bestehenden und gemieteten Wohnung zu investieren, wird die Frage gestellt, sollte es eine große Wohnung oder 2 kleine, sein und ob in der obersten Etage oder unten Etage zu liegen. Es gibt nie irgendwelche schlüssigen Antworten auf solche Fragen. Die Antwort ist immer nach den Umständen und der Art der jeweiligen verschiedenen Anlage.

Der Vorteil beim Kauf einer großen Wohnung kann auch sein Nachteil sein. So kann beispielsweise eine Wohnung Auftraggeber mit nur einem Mieter haben. Auf der anderen Seite, wenn ein Widerspruch mit dem Mieter gibt, die den Mieter stoppen seine Miete zu bezahlen, gibt es kein zusätzliches Objekt, in Bezug auf die Verlegung "alle Eier in einen
Korb."

Eine große Wohnung kann physikalisch öfter aufgeteilt werden, als eine kleine Wohnung. Solche geteilten Erträge, die meisten der Zeit geben, doppeln fast die Einnahmen. Es gibt jedoch auch juristische und bürokratische Hindernisse, die man überwinden muss, die aus der Spaltung führen, während die zur Folge die Kosten solcher Splits müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
In vielen Gebäuden in Berlin, oder vielmehr in die meisten Gebäude gibt es keinen Aufzug.
Sehr oft, im Erdgeschoss des Gebäudes beherbergt mehrere Geschäfte wie Supermärkte, Cafés, Büros oder sogar Garagen. Die unteren Etagen kann mehr als den oberen Stockwerken, schlechte Auswirkungen solcher Geschäfte im Erdgeschoss, wie schlechte Gerüche und Lärm.
Auf der anderen Seite, in der Abwesenheit von einem Aufzug der Zugang zu dem Mieter ist viel schwieriger

Wer sollte man eine Wohnungen in Berlin kaufen?

Scheinbar ist es unerheblich, von wem die Wohnung in Berlin gekauft wird und was ist die Identität des Verkäufers. Dies ist sicherlich der Fall, wenn die Investition den Kauf eines Gebäudes und mehr beinhaltet. Doch vor kurzem israelischen Immobilien-Profis, die bestens vertraut und in Bezug auf den Immobilienmarkt in Berlin erlebt, Verkauf einzelner Wohnungen in Gebäuden, die sie besitzen, und bieten eine "Pauschale", einschließlich Rechtsbeistand mit der rechten Registrierung und Management. Andere organisieren Akquisitionsgruppen, die Mitglieder das Gebäude gemeinsam kaufen.

Andere Verkäufer bieten Aktien der Gesellschaft, die das Gebäude besitzt. Es besteht kein Zweifel, dass der Kauf von einem israelischen Unternehmen bieten große Vorteile. Es sind keine Kommunikationsschwierigkeiten oder kulturelle Unterschiede, sehr oft der Käufer frei von Maklerkosten und hat eine viel zugänglicher Adresse ein, um zurückzukehren, als beim Kauf von einem deutschen Verkäufer. Der Vorteil für den Kauf von einem israelischen Verkäufer ist insbesondere bemerkbar, wenn die Verwaltungsgesellschaft des Gebäudes in Deutschland wird durch den Verkäufer oder dessen Vertreter in Israel kontrolliert.

Apartments in Berlin - Wie viel kostet eine Wohnung in Berlin kostet das?

In einer Pressemitteilung vom 2012.04.18 das "Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung" (DIW) behauptet:

"Die jüngsten Steigen resultieren einen Anstieg in der Preise der Ferienwohnung und den Kauf in Berlin lediglich Anpassungen an die Preisraten in ähnlichen Städten vertreten und nicht eine Blase zu vertreten.Zwischen Juni 2011 und März 2012 erhöhten die monatlichen Mietgebühren für einen neuen Mieter um 8% und die Immobilienpreise um 12%. Im Laufe des Jahres werden diese Kosten stellen eine 10% und 15% Steigerung auf. In der Tat, die Preiserhöhung ist steil, aber seit dem durchschnittlichen Kaufpreis von 2.100 Euro pro qm in Berlin immer noch als gering, während für eine lange Zeit der Markt erlebte einen Preisstopp, kann man nicht von einer Blase in Berlin in den Immobilienpreisen sprechen "

Nach der IMMOBILIENSCAUT24 Website, eine beliebte Immobilienportal in Deutschland, stieg der Preis für eine Wohnung in der Kreuzberger Quartal um 16,5% seit 2010 auf insgesamt 3.119 Euro und in Mitte Quartal um 11,9% auf 3.932 Euro im Jahr 2011.

Preisvergleich zu anderen Städten in Europa

In einem Artikel vom 05.10.2012 behauptete die Österreichische Finanzzeitung (WIRTSCHAFTSBLATT), dass ein Kaufpreis von 7000 Euro pro Quadratmeter in Paris oder London, ein akzeptabler Preis ist. Der Artikel stellt den Anstieg der Preise in Berlin und die steigende Nachfrage nach dem Kauf von Wohnungen in Ost-Berlin dar. Nach diesem Artikel kann der durchschnittliche Wohnungspreis in Berlin 3.500 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Finanzierungsbedingungen

Ein Wohnung-Käufer, der kein deutscher Staatsbürger oder Einwohner ist, kann eine Hypothek von lokaler Bank haben. Es gibt kein rechtliches Hindernis für sie. Obwohl ausländische Wohnsitze weniger Garantie an die Bank als Ortsansässigkeit bietet, müssen Banken in Deutschland von der Kreditvergabe für den Kauf von Wohnungen für ausländische Bewohner nicht verhindern.

Die Hypotheken-Bedingungen variieren von Wohnung und zwischen verschiedenen Banken.

Sie ist es möglich festzustellen, dass das Darlehen zwischen 50% bis 70% legen, gemäß den Mietrenditen, die Lage der Zustand des Objektes.

Die Leihfrist, wie auch die anderen Bedingungen des Kredits, ist Gegenstand von Verhandlungen mit der Bank und kann auf bis zu 20 Jahre eingesetzt werden. Normalerweise ist die Leihfrist gleichmäßig in zwei eingestellten Zeiträume, in denen die zweite Periode ist eine Option für die Kreditnehmer, ob er mit der Bank weiter zu suchen oder ein weiteres Darlehen Quelle aufgeteilt werden.

Der vorherrschende Zinssatz für den Kauf einer Wohnung in Berlin ist etwa 3,1% für einen Zeitraum von 8-10 Jahren.

Gesetzliche Beschränkungen für den Erwerb von Wohn-Vermögenswerte

Es sind keine rechtliche Hindernisse, dass ein ausländischer Staatsbürger aus dem Kauf einer Immobilie jeglicher Art in ganz Deutschland verhindert werden kann. Jeder Immobilien-Transaktion in Deutschland muss von einem lokalen Notar unterzeichnet werden, sonst hat es keine Rechtswirkung.

Beim Kauf einer gemieteten Wohnung gewährt das deutsche Recht dem Mieter die Möglichkeit, die Wohnung zu kaufen. Der Optionsdauer beträgt zwei Monate ab dem Tag, an dem der Mieter eine Mitteilung des Notars von seinem Recht erhält, die Wohnung zu kaufen. Die Bekanntmachung des Notars wird mit einer Kopie des Kaufvertrags beizufügen. Wenn der Mieter entscheidet sich das Recht vor, ihm gewährt ausüben, wird er den Status des Käufers übernehmen, mit genau den gleichen Bedingungen des ursprünglichen Käufers. In diesem Fall ist der Kaufvertrag mit dem ursprünglichen Käufer abgebrochen.

Der eigentliche Kauf einer Wohnung in Berlin.

Wie oben erwähnt wurde, muss jeder Immobilientransaktion in Deutschland von einem Notar geregelt sein. Der Transaktions-Notar ist nicht der Anwalt der beiden Parteien, aber die Person, die Vereinbarungen der Parteien führt, wie im Kaufvertrag zum Ausdruck gebracht wurde.

Falsche Annahme der Käufer beim Beginn der Transaktion in Bezug auf seine kommerziellen Bedingungen konnte nach Erhalt der Besitz der Immobilie zu Enttäuschungen führen. Ein Käufer, der nicht mit Fachleuten beraten werden, kann eine Eigenschaft, die in Wirklichkeit nicht die Berechnungen die er gemacht hat, reflektieren.

Ein wiederholter Fehler resultiert Ertragsberechnung nach irre Verkaufszahlen.

Die gesamten Mietgebühren aus Vermietung einer Immobilie in Deutschland erhalten haben, einschließlich die "net" Mietgebühren, Beträge durch den Mieter als Anzahlung für die laufenden Kosten wie Heizung oder Strom, und einschließlich die "Netto-Netto" Mietgebühren, minus Fixkosten, die an den Vermieter wenden und kann nicht an den Mieter zugeordnet werden, wie beispielsweise Verwaltungsgebühren, Versicherungen und Zahlungen an die Hauskommission.

Viele Käufer berechnen den Wert des Abkommens nach den Gesamt-Mietgebühren, eine Zahl, die völlig falsch ist.

Ein Israel Käufer kaufte eine Wohnung in Berlin, mit einer bestimmten Ausbeute nach den Darstellungen, die ihm vorgestellt wurden. Nach der Übernahme musste er Hauskomitee, Versicherungen und Management-Zahlungen zahlen. Diese Beträge haben seine Ausbeute reduziert. Nach dem Kauf wurde ein anderer Investor verpflichtet, seinen Anteil bei dem anderen Wohnungseigentümer beizutragen, in Höhe von mehreren Tausend Euro, für den Einbau von einem Aufzug im Gebäude.

Alle seine Ansprüche wurden mit der Begründung abgelehnt, dass dies die Auflösung des Hauskomitees war. Da die Entscheidung dumpf vor dem Kauf gemacht wurde, übernahm er den Status des Verkäufers und daher die Entscheidung des Hauskomitees bindet ihn. Ein weiterer Investor kaufte eine Mietwohnung. Nach der Übernahme fand er heraus, dass er verhindert ist, die Miete zu erhöhen, weil die Miete geschützt ist und der Mieter der Staat ist, der die Wohnung an einen Mieter mit niedrigem sozialen Lage, die Gehäuse Unterstützung vom Staat erhält, verlängert.

Ein anderer Käufer unterzeichnete einen Kaufvertrag, aber schließlich die finanzierende Bank beschlossen, einen Kredit zu verlängern. Da die Kreditunterlagen wurden von der Bank unterzeichnet, wurde der Anspruch des Käufers gegen die Bank nicht akzeptiert.

Anschaffungsnebenkosten

Aufwendungen zu zahlen aufgrund der Käufe eines Apartments in Berlin sind wie folgt:
Erwerbsteuer: 6%
Notar: 1% -1,5% der Wohnwert in Abhängigkeit von den durch den Notar durchgeführten Maßnahmen
Staatsanwalt: Gemäß der Vereinbarung. Es ist üblich, von der Stunde oder Prozentsatz der Transaktionswert zu berechnen.
Provision: 3% bis 7% des Transaktionswertes.
Anmeldegebühren: Hunderte bis Tausende von Euro. Für eine durchschnittliche Wohnung die Gebühren um zehn bis hundert Euro betragen.

Steuer auf Vermietung und Verkauf

Eindeutscher Staatsbürger wird von der Zahlung von Steuern auf Jahresmiete von biszu 8054 Euro ausgenommen.

Einausländischer Staatsbürger muss Steuern zahlen, die zu 16% erreichen kann, aberalle Kosten in die Wohnung bezogen, wie Abschreibungen, Hypothek,Verwaltungsgebühren, Reparaturen, Versicherung und andere Kosten werden erkanntund können ausgeglichen werden. Im Endergebnis ist die Steuer auf Mietebezahlt, in den meisten Fällen 0%.

ImVerkauf gibt es keinen Unterschied zwischen einem lokalen und einemausländischen Verkäufer.

Steuernauf das Ergebnis aus dem Verkauf kann zu erreichen bis zu 20%. Nach 10 Jahrenab dem Datum des Kaufs besteht vollständige Steuerbefreiung auf den Gewinn ausdem Verkauf, auch wenn den Verkauf von mehreren Wohnungen gleichzeitig.

Mieter-Vermieter-Beziehung

Dadie meisten Wohnungen in Deutschland nicht im Besitz sondern gemietet sindschützt das deutsche Recht dem Mieter. Dieser Schutz ist in erster Linie inBezug auf die Frage der Miet- und Leasingdauer.

ImGegensatz zu Israel sind Mietgebühren einer Wohnung geregelt und unterliegenden Index von der lokalen Behörden nach der Lage der Wohnung. DerWohnungs-Mieter kann in dem lokalen Index festgelegten Höchstbetrag verlangen.Grundsätzlich kann er die Miete alle drei Jahre um bis zu insgesamt 20%anheben, während die Decke ist der lokale Index.

Eineweitere Säule des deutschen Rechts Schutz der Mieter ist ein Verbot derBeschränkung der Mietzeit. Das heißt, ein Artikel in einer Wohnung Mietvertragin Deutschland, die Laufzeit des Leasingwäre null und nichtig, und der Vertrag ist nicht so auszulegen, als ob derMietzeit ist nicht begrenzt werden, begrenzt. Eine Ausnahme von dieser Regelgilt, wenn der Vermieter den Grund für die Begrenzung der Dauer desLeasingverhältnisses erklärt. Eine anerkannte Ursache gemäß dem deutschen Rechtist, wenn der Vermieter die Wohnung für den eigenen Gebrauch oder für seineFamilie verwenden muss.

Grundsätzlicherlaubt die Zuordnung fast die gesamten laufenden Kosten der Wohnung, wieWasser, Strom, Grundsteuern, Gas, etc., dem Mieter. Verbietet jedoch das deutsche Gesetz dieEinführung von Aufwendungen aus Verwaltungsgebühren, bestimmteVersicherungsleistungen und "Hauskomitee" Zahlungen oder"Wohnkosten", auf dem Mieter und diese Kosten werden vom Inhaber derUnterkunft zu entrichten.

Es gibt Gebühren direkt vomBesitzer der Unterkunft erhoben wie zum Beispiel Grundsteuern.

In Bezug auf die Behörden, istdie Grundsteuer Schuldner der Eigentümer der Wohnung.

Ob der Vermieter ordnet dieseZahlung an den Mieter oder nicht, die örtliche Behörde nichts an. BerlinerImmobiliensteuerzahlung wird alle drei Monate im Voraus zu bezahlen.Normalerweise ist die Verwaltungsgesellschaft sammelt Gemeindesteuern von demEigentümer der Wohnung, nach der empfangenen Bewertung, und dann lädt dieMieter für solche Gemeindesteuern auf monatlicher Basis.

Immobilienverwaltung

Viele israelische Käufer sindvor dem Kauf von der Wohnung, vor dem Inkasso, der Verhandlungen mit demMieter, Reparaturen und dergleichen gestört.

In der Tat ist dieses Problemam einfachsten Link in die Überlegungen für die Ratsamkeit der Anlage. Fastjedes deutsche Wohnhaus wird von einer externen Verwaltungsgesellschaft ausgeführt.Der Auftrag des Unternehmens besteht darin, Miete zu kassieren, Reparaturen zu führen, rechtliche Schrittegegen die Mieter zu machen und regelmäßig Berichte an den Vermieter zu bieten.Die monatlichen Kosten für die Verwaltung ein Mehrfamilienhaus in Berlin werdenin der Höhe von etwa 25 bis 35 Euro pro Monat veranschlagt.

Die Verwaltungsgesellschaftsollte in Kontakt mit dem Mieter und Vermieter sein und eine geeigneteRichtungen von ihm. Es spart Zeit und dem Vermieter die Aufgabe, den Umgang mitdem Mieter. Einige Wohnung Verkäufern ging sogar noch weiter und bieten dieisraelische Käufer-Management-Dienstleistungen aus Israel, so dass die lokaleVerwaltungsgesellschaft ihre Anweisungen von dem Vermieter oder dessenVertreter empfangen. Das erspart dem israelischen Käufer die Aufgabe, denUmgang mit der Wohnung und den Verhandlungen mit dem Mieter.

Abschließend

Trotz der stark gestiegenen Preise für Wohnungen in Berlin, ist es immer noch als weniger teuer als andere europäische Großstädte. Tausende von Israelis, die Wohnungen in Berlin in den letzten Jahren gekauft haben, profitierten von dieser Wertschätzung von Dutzenden, und in einigen Fällen, Hunderte von Prozent. Die große Nachfrage nach Wohnungen und zur Miete in Berlin, die günstigen Finanzierungsbedingungen, die Größe und das Branding der Stadt und ihrer Verbesserung Potenzial, sind Elemente, die den Kauf einer Wohnung in Berlin ermutigen. Es wird empfohlen, die Dienste von Fachleuten zu nutzen, wenn in den Kaufprozess eintreten. [1]
Dr. Yuval HenRechtsanwalt und Notar

*** Dieser Artikel enthält keine Rechtsberatung. Dieser Artikel bezieht sich nicht auf einen bestimmten Fall.Dieser Artikel stellt keine Empfehlung, eine Wohnung zu kaufen und kein Hinweis auf eine beliebige Lebensfähigkeit einer bestimmten Transaktion. Es ist nicht unbedingt vollständig, richtig und umfassend.